Documentación y requisitos para vender tu casa en España

Si vas a vender una vivienda, descubre si ya tienes todos los documentos y requisitos que vas a necesitar y cómo puedes conseguirlos

En un mercado inmobiliario que si bien venía muy activo, unos años después de la crisis, y ahora ha sufrido cierta recesión con la crisis de la Covid19, hay muchas personas que se han decidido a vender su propia casa, ya sea a modo de inversión personal o para obtener una fuente de ingresos. Ya desde el año 2018, las cifras del mercado inmobiliario volvieron a ser las mejores desde 2007, con un aumento del número de compraventas de viviendas del 14,7% interanual, alcanzando las 262.231 operaciones según el Instituto Nacional de Estadística.

Antes de lanzarte a este proceso de compraventa de vivienda, necesitas conocer cuáles son los requisitos y documentos que requieren las operaciones de venta sobre inmueble. Debes entender que para vender tu casa, no solo vas a necesitar todos los documentos exigidos, sino que hay ciertas comunidades autónomas que además te van a solicitar que, previo a la venta cumplas con los requisitos sobre los derechos de tanteo y retracto que exigen los órganos competentes en materia de vivienda de cada administración. (Ver más en tanteoyretracto.com)

¿Qué documentos necesitas para vender una vivienda?

Una vez tomada la decisión de vender, como propietario deberás preparar todos los documentos que te van a servir para llevar a cabo la operación de forma exitosa. La que te explicamos a continuación es la carpeta ideal del buen vendedor y serán los requisitos para vender una vivienda en España de manera correcta. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre estos documentos y cómo conseguirlos.

DNI

Logicamente, todos los propietarios que deseen vender una vivienda, necesitarán identificarse con su documento nacional de identidad (DNI), que debe ser el original y estar en período de vigencia.

Las escrituras de la vivienda

Las escrituras de la vivienda son el segundo documento más importante y sirven para demostrar la propiedad del bien. Este documento acreditativo, debe estar en manos del propietario del inmueble, aunque no requiere ser el original, ya que lo que prevalece es la inscripción en el Registro de la Propiedad. Pese a ello, la mayoría de los notarios exigirán el documento original para proceder a anularlo, entregando las nuevas escrituras al comprador de la vivienda.

Certificado de la comunidad de propietarios

Este documento es esencial ya que en él se indica que la vivienda está al corriente de todos los pagos y derramas, o si por el contrario, existe alguna deuda comunitaria a nombre de la vivienda en cuestión. Este documento debe estar firmado por el presidente de la comunidad de propietarios o por el administrador de fincas que gestiona las cuentas del edificio.

Certificado de eficiencia energética

Este documento, que es emitido por el órgano responsable de Industria de cada Comunidad Autónoma, una vez que el técnico competente visite la vivienda, hará constar el nivel de dióxido de carbono que puede llegar a emitir el inmueble, basándose en las relaciones entre las dimensiones de la vivienda, estableciendo una calificación ordenada desde la letra A (menos consumo) a la G (mayor consumo). Este documento no solo es un requisito para la venta, sino que es obligatorio tenerlo incluso antes de la misma, para poder poner el anuncio en algún portal inmobiliario como Idealista.

Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Este documento es obligatorio en todas las viviendas de más de 45 años de antigüedad. Cada 10 años, un arquitecto o arquitecto técnico deberá realizar una inspección de la vivienda para comprobar que se encuentra en estado habitable. Si el informe de la inspección es desfavorable, el Ayuntamiento lo calificará en una escala que va desde sin deficiencias hasta muy grave. Por otro lado, hay entidades que conceden a los compradores la opción de no solicitarla y así no a que la parte vendedora deba tenerla. Esta “ayuda” se suele ofrecer normalmente, en las situaciones en las que los edificios no han pasado todavía la ITE porque quizá la comunidad no tiene los fondos suficientes, con lo que afrontar este gasto a cuenta de un único propietario vendedor, sería bastante más complicado.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que expide el ayuntamiento de cada ciudad y acredita que  que la vivienda reúne todas las condiciones mínimas para ser habitada.

En Islas Baleares y Cataluña es obligatoria. También en todas las viviendas de obra nueva. La cédula de habitabilidad tiene un coste de 90 euros. Si ya la tienes y está en vigor, no necesitarás de ningún trámite.

Último recibo del IBI

Este documento se encarga de demostrar que en el momento de la venta, la vivienda se encuentra al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, o por el contrario, indicará la deuda pendiente. En cualquier caso, el comprador deberá pagar la parte proporcional a lo que resta del año. Se pueden solicitar al vendedor hasta los últimos 5 recibos.

El último recibo del IBI se debe solicitar al Ayuntamiento de tu ciudad.

Certificado de saldo pendiente de la hipoteca

Si existe un crédito hipotecario sobre la vivienda, el certificado de saldo pendiente de la hipoteca es el documento que indicará los siguientes datos: donde se encuentra la vivienda, el número de finca registral y la cuenta en la que se puede ingresar este crédito restante, para poder cancelar el préstamo.

El Certificado de saldo pendiente de la hipoteca, se puede solicitar a la entidad bancaria con la que hay contraída esta deuda hipotecaria.

Certificado de saldo cero

Por otro lado, el certificado de saldo cero es el documento que acredita que la hipoteca ha sido pagada pero todavía no ha sido cancelada en el registro. Este certificado es el que indica que ya no existe deuda pendiente.

Igual que el anterior, el certificado de saldo cero se debe solicitar a la entidad responsable del préstamo hipotecario. Si el banco donde se solicitó el crédito hipotecario ha desaparecido, se debe acudir a la entidad que lo absorbió. Lo ideal es solicitarlo con tiento, ya que en la mayoría de los casos estos expedientes no se encuentran en el registro informático de la nueva entidad y se debe encontrar el expediente físico de la operación.

Escritura de aceptación de la herencia

Este documento será necesario si la vivienda forma parte de una herencia, la que se tienen que adjuntar algunos modelos de impuesto como el 600 y 650. Estos documentos servirán para comprobar que todos los tributos de sucesiones han sido pagados o para conocer las bonificaciones a las que los herederos se acogieron.

Último recibo de los suministros

Estos documentos demuestran que la vivienda se encuentra al corriente de pago con todas las empresas proveedoras de suministros, o si por el contrario, existe algún saldo pendiente.

Estos documentos deben ser solicitados a las empresas responsables de forma online o presencial.

Otros documentos a traer

• Los documentos de cancelación de cargas o levantamiento de embargos, en caso de que la vivienda se encuentre en alguna de estas situaciones.
• Los planos de la vivienda, que normalmente son necesarios para que el nuevo propietario pueda solicitar una hipoteca.
• Documento de la tasación previa a la venta para saber el valor real de la vivienda, para seguridad, tanto del vendedor, como del comprador.

Preguntas Frecuentes

Si has llegado hasta aquí es qué, después de leer este artículo sobre los documentos y requisitos necesarios para vender tu casa, todavía te quedan algunas dudas, por eso hemos escrito esta sección de preguntas y respuestas frecuentes, que logre contestar los interrogantes que se pueden haber quedado.

¿Y la nota simple?

La nota simple es un documento que incluye: la descripción de la finca, los datos del titular de  la vivienda, las cargas que pueda tener y sus limitaciones. Este documento, debe ser presentado por el comprador o la inmobiliaria en el momento de la firma de compraventa.

La nota simple se puede solicitar de forma física u online en el registro de la propiedad.

¿Y si quiero vender una vivienda que se encuentra arrendada?

En muchos casos, los propietarios desean vender una vivienda que en ese momento se encuentra arrendada. Pese a que el contrato existente con el arrendatario lo permita,  se debe informar a éste de la oferta de un tercero, ya que la ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 25, otorga al arrendatario un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada. Esto es el derecho de tanteo y retracto que actualmente está tan de moda en algunas CCAA, que otorga un derecho de compra al arrendatario, al mismo precio y con las mismas condiciones que lo fuere a hacer un tercero.